BIST Endeksleri ve Konut Fiyatı Endeksi Karşılaştırması
Aşağıda, Türkiye’deki BIST endeksleri ile Konut Fiyatı Endeksi (KFE) arasındaki ilişkiyi ve bu iki finansal göstergenin zaman içindeki değişimini inceleyen bir analiz sunulmaktadır. Bu analiz, yatırımcılar ve konut alıcıları için önemli bir bilgi kaynağı olmaktadır. BIST endeksleri, Türkiye’deki borsa performansını gösterirken, konut fiyat endeksi ise gayrimenkul piyasasındaki fiyat değişimlerini yansıtmaktadır. Bu iki veri setinin karşılaştırılması, yatırım stratejilerini belirlemek açısından kritik öneme sahiptir.
Grafik 1: BIST100 ve Konut Fiyat Endeksi
Grafik 1, BIST100 endeksinin kapanış fiyatları ile konut fiyat endeksinin zaman içindeki değişimini göstermektedir. Konut fiyat endeksi verileri, Ahmet Büyüduman’ın 1988-2012 yılları arasındaki çalışmasından ve 2012 sonrası veriler EVDS’den alınarak birleştirilmiştir. 1987 temel yılı TÜFE kullanılarak BIST endeksi ağırlıklandırılmıştır. Konut fiyat endeksi, İstanbul’daki konut fiyatlarını yansıtmaktadır. Bu grafik, iki farklı varlık sınıfının zaman içindeki performansını kıyaslamakta ve yatırımcıların hangi alana yönelmeleri gerektiği konusunda fikir vermektedir.
Grafik 2: BIST Sınai ve Konut Fiyat Endeksi
Grafik 2, BIST Sınai endeksi ile konut fiyat endeksi arasındaki ilişkiyi gözler önüne sermektedir. 1987 temel yılı TÜFE verileri kullanılarak BIST Sınai endeksi ağırlıklandırılmıştır. Bu grafik, konut fiyatlarının sanayi sektöründeki değişimlerle nasıl paralellik gösterdiğini analiz etmektedir. Veriler, konut fiyat endeksi için 1991 yılının ilk çeyreğindeki konut endeksine eşitlenmiştir. Bu durum, sanayi sektöründeki gelişmelerin gayrimenkul piyasasını nasıl etkilediğine dair önemli bilgiler sunmaktadır.
Grafik 3: BIST Sınai Getiri Endeksi ve Konut Fiyat Endeksi
Grafik 3, BIST Sınai getiri endeksi ile konut fiyat endeksi arasındaki karşılaştırmayı sunmaktadır. 1987 temel yılı TÜFE kullanılarak BIST Sınai getiri endeksi ağırlıklandırılmıştır. Konut fiyat endeksi verileri, Ahmet Büyüduman’ın çalışmasından ve EVDS’den alınarak birleştirilmiştir. Bu grafik, 1997 yılının ilk çeyreğindeki konut endeksine göre BIST Sınai getiri endeksinin başlangıcını göstermektedir. Böylece, yatırımcılar için hangi varlık sınıfının daha yüksek getiri sağladığını anlamak mümkün olmaktadır.
Yorum ve Analiz
Yukarıdaki grafiklerden elde edilen verilere dayanarak, BIST endeksinin farklı dönemlerdeki getirilerinin konut fiyat endeksinin getirilerinden yüksek olduğu gözlemlenmektedir. Bununla birlikte, uzun vadede iki endeksin kapanış fiyatları arasındaki paralellik, yatırımcıların hangi alana yönelmeleri gerektiği hakkında önemli ipuçları vermektedir. Özellikle 2020 sonrasında BIST Sınai getiri endeksinin konut endeksine göre daha yüksek olduğu dikkat çekmektedir. Bu durum, ekonomik dalgalanmaların konut pazarını nasıl etkilediğini anlamak için kritik bir göstergedir.
Karşılaştırma Zorlukları
Detaylı bir karşılaştırma yaparken karşılaşılabilecek zorluklar arasında şunlar yer almaktadır:
- Kredi Kullanımı: Konutun kredi ile alınıp alınmadığı, yatırımcıların getiri hesaplamalarında önemli bir faktördür.
- Kredi Dönemi: Kredi ile alınmışsa, hangi dönemde kredi kullanıldığı ve bu durumun getirilere etkisi önemlidir.
- Kira Getirisi: Elde edilen kira getirisinin, konut kredisi taksitinin ne kadarını karşıladığı hesaplanmalıdır.
- Nakit Bulunabilirliği: BIST Sınai endeksine yatırım yapmak için gerekli tutarın, nakit olarak bulunup bulunmadığı değerlendirilmelidir.
- Kira Getirileri: Borsa için getiri endeksi kullanılacaksa, konutta kira getirilerinin dahil edilip edilmemesi gerektiği üzerinde durulmalıdır.
Sonuç olarak, BIST endeksleri ve konut fiyat endeksi arasındaki karşılaştırmalar, yatırımcıların bilinçli kararlar alabilmesi için önemli bir araçtır. Ancak, bu karşılaştırmaların sağlıklı ve anlamlı olabilmesi için yukarıda belirtilen zorlukların göz önünde bulundurulması gerekmektedir. Yatırımcıların, piyasa koşullarını ve ekonomik göstergeleri dikkate alarak stratejilerini belirlemeleri, uzun vadeli başarı açısından kritik bir öneme sahiptir.
