Yapay Zekâ Destekli Gayrimenkul Değerleme ile Endeksa’nın Güncel Verileri
Endeksa, yapay zekâ teknolojisi kullanarak gayrimenkul değerleme hizmeti sunmakta ve en iyi emlak danışmanları ile mülk satış fırsatları sağlamaktadır. 2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla konut satış fiyatlarının yıllık bazda %36 oranında artış gösterdiği, ancak artış hızının yavaşladığı gözlemlenmiştir. Enflasyondan arındırıldığında ise, satılık konut fiyatlarının bir önceki yılın aynı ayına göre reel olarak %18 oranında gerilediği belirlenmiştir. Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, satılık konut fiyatlarının nominal olarak pandemi öncesi seviyelere ulaştığını belirtirken, “Nakit alımların pazarlık gücü oldukça yüksek, bu nedenle konut satın almanın şu an tam zamanı.” ifadelerini kullanmıştır.
Endeksa, satılık ve kiralık konut piyasasındaki değişimlerin sürekli olarak takip edilmesine devam etmektedir. Endeksa’nın güncel konut değer raporu verilerine göre, satılık konut piyasasında Türkiye genelinde fiyatlar nominal olarak artmaya devam etmekle birlikte, artış hızındaki yavaşlama sürmektedir. Satılık konut piyasasında yıllık değer değişimlerine bakıldığında fiyatların bir yıl içinde %36; son bir ayda ise %0.05 oranında artış kaydedilmiştir. Ancak reel fiyat değişimlerine göz atıldığında (enflasyondan arındırılmış) yıllık satılık fiyat değişiminin %18, geçtiğimiz aydaki fiyat değişiminin ise %2 oranında düştüğü görülmektedir.
Temmuz ayı sonu itibarıyla Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 26 bin 484 TL/m², ortalama konut fiyatı ise 3 milyon 442 bin 920 TL olarak gerçekleşmiştir. Ortalama bir konut yatırımının geri dönüş süresi ise 13 yıl olarak belirlenmiştir.
Görkem Öğüt: “Satılık konut piyasasında pandemi öncesinde %30 civarında fiyat değişimleri yaşanıyordu, Temmuz 2024 itibarıyla bu seviyelere ulaşmış durumdayız. Ancak o zamanlar enflasyon ve inşaat maliyetleri günümüze kıyasla çok daha düşük seviyelerde seyrediyordu. Bu nedenle şu anda artış hızındaki yavaşlamayı çok daha belirgin bir şekilde hissediyoruz. Ancak satış hedefleri açısından bakıldığında, ipotekli satışların yerinde saymasıyla birlikte nakit alım hacminin arttığını gözlemliyoruz. Nakit alımların pazarlık gücü oldukça yüksek. Bu nedenle konut satın almanın şu an tam zamanı. Türkiye’de ihtiyacın altında konut üretildiği için, beğenilen konutların piyasada uzun süre kalmama ihtimali oldukça yüksek. Bu nedenle konut almak isteyenlerin bir danışmanla çalışarak hızlı hareket etmeleri önemlidir.”
4 Büyük İlde Fiyat Değişimleri
Ankara, İstanbul, Antalya ve İzmir illeri karşılaştırıldığında, en yüksek nominal değer artışının %38 ile Ankara ve İzmir’de yaşandığı gözlemlenmiştir. Bu iki ilde reel değerlerde ise %17 oranında bir azalma kaydedilmiştir. Başkent Ankara’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 21 bin 806 TL/m², ortalama konut fiyatı ise 2,8 milyon TL olarak belirlenmiştir. İzmir’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 34 bin 905 TL, ortalama konut fiyatı ise 4,4 milyon TL olmuştur. İstanbul’da konut satış fiyatlarında nominal yıllık değer artışı %37; reel değerlere bakıldığında ise %18 oranında bir düşüş yaşanmıştır. İstanbul’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 40 bin 262 TL/m², ortalama konut fiyatı ise 4,6 milyon TL’dir. Antalya’da yıllık değer artışı %24 seviyesindeyken, enflasyondan arındırılmış verilere göre artış hızında %26 oranında bir azalma gözlemlenmiştir. Antalya’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 35 bin 461 TL, ortalama konut fiyatı ise 4,1 milyon TL’dir. Türkiye genelinde konut piyasasında en yüksek satış fiyatları Muğla’da kaydedilmektedir. Turizm merkezlerinden Muğla’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 61 bin 388 TL/m², ortalama konut satış fiyatı ise 8 milyon TL olarak gerçekleşmiştir.
Kiralık Konut Piyasasında Durum
Kiralık konut piyasasında da artış hızındaki yavaşlama trendinin devam ettiği görülmektedir. Endeksa verilerine göre, Haziran 2024’te sona eren %25 kira düzenlemesinin ardından %66 olarak açıklanan TÜFE oranlarına rağmen, Temmuz ayında sıfır kiralamalardaki artış %47 ile sınırlı kalmıştır. Kiralardaki yıllık artış enflasyondan arındırıldığında ise %12 azalmaya işaret etmektedir. En düşük kira artışı %23 ile Antalya’da görülmüştür. Enflasyondan arındırıldığında ise Antalya’da kira fiyatlarının %26 düştüğü kaydedilmiştir.
Görkem Öğüt, kiralık konut piyasasındaki ortalama artışın beklenenin altında kalması nedeniyle son dönemlerde yatırımcılar arasında hakim olan “mevduata yönelme” trendiyle ilgili önemli bir uyarıda bulundu: “Yatırımcılar son dönemde, kiradan elde edecekleri gelirin düşük olacağı endişesiyle gayrimenkullerini satarak parasını mevduatta tutma eğiliminde. Ancak unutulmamalıdır ki, konut yatırımı yaptığınızda sadece ‘pasif gelir’ olarak adlandırılan kira geliri elde etmezsiniz, aynı zamanda konutunuzun değeri de artmaya devam eder. Fakat faiz geliri, paranızı sadece enflasyona karşı korur. Bu nedenle bu kararları vermeden önce çok iyi bir araştırma yapmak oldukça önemlidir. Yatırımcılar, alacakları konutun fiyat değişimi, amortisman süresi ve getiri oranının yanı sıra gelecekteki değer değişim beklentisini de Endeksa’dan kolayca görebilirler.”
