sahibinden.com ve BETAM İşbirliği ile Hazırlanan Raporun Özeti
sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunda, kiralık ve satılık konut piyasasındaki dinamik değişimler detaylı bir şekilde incelenmiştir. Raporun bulgularına göre, Haziran ayından Temmuz ayına geçişte Türkiye genelindeki cari konut fiyat artış oranı, enflasyon oranının altında kalmıştır. Bu durum, hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde reel satış fiyatlarının düşmesine sebep olmuştur. Reel fiyatlardaki yıllık düşüş oranı; Türkiye genelinde yüzde -21,1, İstanbul’da yüzde -22,7, İzmir’de yüzde -18,4 ve Ankara’da ise yüzde -19,1 olarak belirlenmiştir. Aynı zamanda, reel fiyatlarla kira ortalaması, geçen yılın aynı dönemine kıyasla İstanbul’da yüzde 10,5, Ankara’da yüzde 1,6 ve İzmir’de yüzde 0,5 daha düşük seviyelerde kalmıştır.
Reel Konut Fiyatında Düşüş
2020 Mayıs’ından itibaren sürekli bir artış gösteren ülke genelindeki reel konut fiyat endeksi, 2023 Temmuz’dan bu yana düşüş göstermeye devam etmektedir. 2024 Temmuz’a kadar süren bu düşüş trendi, 2023 Temmuz ayında reel konut fiyat endeksinin 161,9 seviyesine inmesiyle gözlemlenmiştir. Haziran’dan Temmuz’a geçişte, enflasyon oranı cari konut fiyat artış oranından daha yüksek bir düzeyde gerçekleşmiştir (sırasıyla yüzde 3,2 ve yüzde 0,6). Son bir yıl içerisinde cari konut fiyatlarının sistematik olarak enflasyonun altında kalması, reel fiyatların düşmesine yol açmıştır.
Şekil 1: Türkiye Genelinde Reel Konut Fiyat Endeksi (2017 Eylül=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Üç Büyük İlde Reel Satış Fiyat Endeksinde Düşüş
Son bir yılda sürekli düşüş gösteren konut reel satış fiyat endeksi, Haziran ayındaki durağanlıktan sonra Temmuz ayında da düşüşünü sürdürmüştür. Haziran’dan Temmuz’a geçişte, reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 5,1 puan, Ankara’da 3,8 puan ve İzmir’de 2,7 puan azalmıştır. Temmuz ayı itibarıyla reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 157,3, Ankara’da 181,9 ve İzmir’de ise 171,8 olarak kaydedilmiştir.
Şekil 2: Üç Büyük İlde Reel Satılık Fiyatları (2017 Eylül=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Reel Fiyatlarda Yıllık Değişim Negatifte Devam Ediyor
Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı, Eylül 2022’den itibaren hızlı bir düşüş göstermiştir. Büyük depremin etkisiyle Nisan 2023’te geçici bir artış yaşansa da, Mayıs’tan itibaren reel fiyatlar azalmaya devam etmiştir. Temmuz 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı, Haziran 2024’e kıyasla 1,3 puan artmış olmakla birlikte, yüzde -21,1 ile negatif seyirini sürdürmüştür.
Şekil 3: Türkiye Genelinde Satılık Konut Reel Fiyatlarının Yıllık Değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Cari Fiyatlarda Artış Yavaşlıyor
Yıllık konut fiyatı değişimi Türkiye genelinde Ağustos 2022’de yüzde 198,7 artışla zirve yapmıştır. İzleyen aylarda konut fiyatları enflasyon etkisiyle artmaya devam etse de, artış hızında bir yavaşlama gözlemlenmiştir. Temmuz 2024 itibarıyla ülke genelinde ortalama konutun cari fiyatla yıllık artış oranı yüzde 27,6 olarak belirlenmiştir. Bu yavaşlama, üç büyük şehir için de geçerli olup, İstanbul’da zirve yüzde 240,9 ile Temmuz 2022’de görülmüş ve bu rakam Temmuz 2024’te yüzde 25’e gerilemiştir. Ankara ve İzmir’de de benzer bir durum söz konusu olup, bu şehirlerde yıllık artış oranları sırasıyla yüzde 31 ve yüzde 31,9’a düşmüştür.
Şekil 4: Türkiye ve Üç Büyük İlde Satılık Konut İlan Fiyatlarının Yıllık Değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Konut Talebinde Artış
2023 Ocak ayında 235’e yükselen talep endeksi, Şubat 2023 depreminin ardından düşüş göstermiş ve Kasım 2023’te 88,7’ye kadar gerilemiştir. Ancak Aralık 2023’ten itibaren yönünü yukarı çeviren endeks, Haziran’dan Temmuz’a kadar yüzde 37,8’lik önemli bir artışla 142,4’e ulaşmıştır. Yine de bu endeks geçen yılın Temmuz ayına göre yüzde 2,7 daha düşüktür.
Şekil 5: Talep Göstergesi (2020 Nisan=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Reel Kirada Yıllık Değişim Negatif Alanda
Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık değişim oranları uzun süredir düşüş göstermektedir. Geçen yılın Mayıs ayından Haziran ayına istisnai bir artış dışında, ortalama reel kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçmiştir. Şubat 2024 itibarıyla negatif artışlara geçen yıllık reel kira fiyatları değişimi, Temmuz’da yüzde -9,8 olarak belirlenmiştir. Bu da, reel kiraların geçen yılın aynı ayına göre ortalama yüzde 9,8 daha düşük olduğunu göstermektedir.
Şekil 6: Türkiye Reel Kira Fiyatlarının Yıllık Değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Cari Kira Fiyatlarında Artış Yavaşlamaya Devam Ediyor
Türkiye genelinde cari kira fiyatlarının yıllık değişimi, 2023’te Mart’tan Temmuz’a kadar düştükten sonra Ağustos’ta bir miktar yükselmiştir. Ancak Eylül ayından itibaren kira fiyatlarının yıllık değişim oranında düşüş gözlemlenmiştir. Mayıs 2024’te yüzde 49,8 olan kira fiyatlarının yıllık değişim oranı, Temmuz 2024’te yüzde 45,9’a gerilemiştir.
Şekil 7: Türkiye ve Üç Büyük İlde Bir Önceki Yılın Aynı Ayına Göre Cari Kira Fiyatı Değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği mevsimsel etkilere açık olmasıdır. Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmaktadır. Kış aylarında ise genellikle durağan bir seyir izlenmektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde yaşanan artışın, tayinle il değiştirenler ve üniversite öğrencileri gibi gruplardan kaynaklandığı düşünülmektedir. Bu nedenle, talep göstergesinde meydana gelen değişimlerin yorumlanmasında mevsimsel etkilerin dikkate alınması önemlidir. Kiralık konut talep göstergesi 2023 Ağustos – Kasım arasında düşerken, Aralık’tan sonra hafif bir artış eğilimine girmiştir. 2024 Mayıs ayından itibaren ise konut talep endeksinde belirgin bir artış gözlemlenmiştir. Temmuz ayında kiralık konut talep endeksi, uzun süren bayram tatilinin ardından Haziran ayına kıyasla yüzde 16,6 artmıştır. Öte yandan, kiralık konut talebi geçen yılın Temmuz ayına göre yüzde 5,4 daha düşüktür.
Şekil 8: Talep Göstergesi (2020 Şubat=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Raporun Tamamına Buradan Ulaşabilirsiniz
